US IMMO BUBBLE EXPRESS 20% Zertifikat - SG9BVP
Verfasst: 12.06.2006 11:29
Das Short-Zertif. auf den S&P Homebuilding ist zuletzt super gelaufen:
Chart
Thread
Daher hab ich mich zuletzt gefragt, ob jetzt nicht Zeit für Gewinn-Mitnahmen ist.
Und nun kommt diese Neuemission:
US IMMO BUBBLE EXPRESS 20% Zertifikat - SG9BVP
Zur rechten Zeit oder schon zu spät? Eure Meinung?
Aus zertifikatejournal.ch:
"US IMMO BUBBLE Express20% Zertifikat – Platzt die Blase?
Der heiß gelaufene Immobilienmarkt in den USA hat seinen Zenit überschritten – das zumindestbehaupten viele Volkswirte. Wenn auch Sie der Meinung sind, dass die US-Immobilienblase platzen muss, dann ist das US IMMO BUBBLEExpress 20% Zertifikat wahrscheinlich genau das richtige Produkt für Sie. Denn das Zertifikat stelltbereits nach etwa 15 Monaten eine attraktiveExpress-Rendite von 20 Prozent (bezogen aufden Nennwert) in Aussicht, wenn die ausgereiztenImmobilienpreise in den USA bis dahin nicht mitden aufstrebenden Immo-Bewertungen in Japanmithalten können.Der US-Immobilienmarkt zeigt deutliche Zeicheneiner Überhitzung. Aufgrund eines über Jahre hin-weg niedrigen Zinsniveaus erwarben viele US-Bürger Eigenheime „auf Pump“. Die anziehendeZinsschraube erschwert nun aber die Rückzah-lung der Kredite. Daher ist eine Abwertungsspi-rale der Hauspreise zu befürchten, wenn der US-Notenbank nicht ein so genanntes „Soft Landing“gelingt. In einer seiner letzten Reden als US-Notenbank-Chef sah selbst der sonst so zurück-haltende Alan Greenspan das Ende der Hausseam US-Immobilienmarkt gekommen.Ganz anders in Japan: Dort ist die Immobilien-blase bereits in den 90er Jahren geplatzt. Die Wirtschaft schlitterte daraufhin in eine Defla-tionsphase, die mehr als eine Dekade anhielt. Mitder wirtschaftlichen Erholung ist die Nachfragenach Wohn- und Büroflächen nun aber deutlichangesprungen. Hinzu kommt, dass Japan derzeitnicht nur wegen der ökonomischen Aussichten,sondern auch wegen der nach wie vor extremniedrigen Zinsen ein attraktives Ziel für Immobilienanleger ist.
Die beiden Kontrahenten
Um die Entwicklung der Immobilien-Preise inJapan und den USA nachzuvollziehen, bedarf esnatürlich einer objektiven und nachvollziehbarenMessgrundlage. Das Zertifikat erfüllt diese Anfor-derung, indem es den japanischen Tokyo StockExchange REIT Index gegen den Dow Jones U.S.Real Estate Index laufen lässt. Beide Indizes gelten für den jeweiligen Immobilienmarkt alsanerkannte Benchmarks.
USA: Dow Jones U.S. Real Estate Index(DJ U.S. Real Estate Index)
Der DJ U.S. Real Estate Index bildet die Perfor-mance der 85 größten US-Immobiliengesell-schaften – auch REITs (Real Estate InvestmentTrusts) genannt – ab. REITs sind fondsähnliche, börsennotierteAktiengesellschaften, die ihr Kapital in Immo-bilienvermögen anlegen. In der Regel schüttenREITs die laufenden Erträge aus Mieteinnahmenoder Verkaufserlösen zu einem Großteil ohneAbzug von Steuern direkt an die Anteilseigneraus. Die Besteuerung der Einnahmen erfolgtdaher erst auf der Ebene des Investors. Für denAnleger kommt diese besondere Steuerhandha-bung einem realen Immobilieninvestment sehrnahe – mit dem großen Vorteil, dass man seinGeld nicht nur in ein Objekt investiert.
Japan: Tokyo Stock Exchange REIT Index(TSE REIT Index)
Während REITs in den USA schon längst zumBörsenalltag gehören, wurde diese spezielle Formder Immobiliengesellschaft in Japan erst im November 2000 zugelassen und sorgt für einezusätzliche Belebung des japanischen Immobilienmarktes. Die Einstufung als REIT verlangt dieEinhaltung einer Reihe von Kriterien: Mindestens 75 Prozent des Gesamtvermögensmuss in Immobilien investiert sein. Das Gesamt-vermögen muss mindestens fünf Billionen Yenbetragen, wobei sich die Mindestsumme für eineEinzelanlage auf 50.000 Yen beläuft. An derGesellschaft müssen außerdem mindestens1.000 Aktionäre beteiligt sein. Aktuell umfasst derTSE REIT Index 16 Unternehmen. Größtes Unter-nehmen ist Nippon Building Fund mit einer Gewichtung von rund 20 Prozent.
USA – das Crashrisiko ist hoch
In den USA sind die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren kräftig gestiegen. Während derQuadratmeterpreis von 1990 bis 2000 jährlich umrund 4,8 Prozent zugelegt hat, beschleunigte sichdas Preiswachstum von 2000 bis 2006 im Schnittauf 8,7 Prozent. In Ballungsräumen explodiertendie Preise noch wesentlich deutlicher. BeispielNew York: Wechselte eine Drei-Zimmer-Wohnungin Manhattan Anfang der 90er Jahre denEigentümer noch für 15.000 US-Dollar, sind esaktuell 400.000 US-Dollar. Besonders alarmierendist, dass die Immobilienpreise dem verfügbarenPro-Kopf-Einkommen seit Anfang 2004 deutlichdavon geeilt sind. Die Mietpreise haben dabei nicht in gleichem Ma-ße angezogen wie die Immobilien-Kaufpreise.Denn die Mietsteigerungen hielten sich aufgrunddes Angebotsüberhangs auf dem Wohnungs-markt in Grenzen. Das ist an den hohen Leer-standsquoten abzulesen, die 2004 ihren bisheri-gen Rekordstand erreichten und sich noch immerauf historisch hohem Niveau befinden. Musste einUS-Bürger Anfang der 90er Jahre lediglich 11Jahresmieten für ein Objekt bezahlen, liegt dieQuote heute mittlerweile bei 22. Mit anderen Worten: Der Kauf einer Immobilie wird immer sel-tener getätigt, um damit langfristig Mieteinnahmenzu generieren. Das verfolgte Ziel ist vielmehr dermöglichst schnelle Verkauf der Immobilie mit Gewinn. Diese Rechnung ist allerdings recht knapp kalku-liert und geht natürlich nur gut, solange derImmobilienmarkt läuft. Allerdings macht sich seitAnfang 2006 eine Abkühlung bemerkbar. DerPreisanstieg verlangsamte sich im bisherigenJahresverlauf etwas. Das ist eine Reaktion auf diedeutlich gestiegenen Marktzinsen. Die US-Noten-bank Federal Reserve Bank erhöhte die Leitzinsenseit Juni 2003 bereits das 16. Mal in Folge vonein auf nun insgesamt fünf Prozent. Kann die wachsende Zinslast durch die laufendenMieteinnahmen nicht mehr gedeckt werden, müs-sen Immobilien wohl mit Verlust verkauft werden.Das steigende Angebot wiederum drückt auf den Erlöswert, so dass eine Abwertungsspirale droht.
Japan – Die Aufholjagd hat begonnen
Im Gegensatz zu den USA dürfte Japan seineImmobilienkrise schon hinter sich haben. Dort war nach dem großen Crash Mitte der 90er Jahre mitWohnungen und Gewerbeflächen jahrelang nichtszu verdienen. Doch mit dem konjunkturellen Auf-schwung haben sich im Land der aufgehendenSonne auch die Perspektiven für den Immobilien-markt deutlich aufgehellt. Im vergangenen Jahrhaben die Gebäudepreise im Großraum Tokioerstmals seit 15 Jahren wieder angezogen.Gleichzeitig steigt die Nachfrage nach Bürofläche.In Japans Hauptstadt ist die Leerstandsrate beigewerblichen Top-Immobilien im vergangenenJahr auf fünf Prozent gefallen. Der Anstieg derGrundstückspreise in Tokio ist insofern von Bedeutung, als dass das Immobilienvermögender Weltmetropole rund 40 Prozent des gesamten japanischen Vermögens an Grund und Bodena usmacht.Mit der steigenden Nachfrage nach Wohnungenund Gewerbeflächen ziehen auch die Mietpreisean. Zudem befinden sich die japanischen Leitzin-sen weiterhin auf extrem niedrigem Niveau. DieserMix aus sehr günstigen Finanzierungskosten undsteigenden Mieten lockt zunehmend auch auslän-dische Investoren ins Land.Auch die vor vier Jahren unter MinisterpräsidentKoizumi geänderte Politik im Immobilienbereich,die sich auf die Deregulierung der Landnutzungund die urbane Erneuerung konzentriert, gilt alswichtiger Faktor für eine Wiederbelebung desjapanischen Immobilienmarktes. Damit sind alleVoraussetzungen für ein Comeback des japanischen Immobilienmarktes gegeben.
Der Express-Mechanismus im Detail
Bei Emission wird sowohl für den TSE REIT Indexals auch für den DJ U.S. Real Estate Index derStartwert festgehalten. Auf dessen Basis werdenam ersten Bewertungstag (nach rund 15 Monaten)die jeweiligen Performances berechnet und mit-einander verglichen. Performt der TSE REIT Indexwie erwartet besser als der DJ U.S. Real EstateIndex, wird das Zertifikat fällig und Sie erhaltendie lukrative Rückzahlung von 120,00 Euro jeZertifikat. Daraus errechnet sich bei einem Ausga-bepreis von 100,00 Euro eine attraktive Renditevon 20 Prozent. Solange der TSE REIT Indexgleich stark oder dynamischer zulegt, stehen Sieauf der Gewinnerseite. Und wenn in Japan derImmobilienmarkt, gemessen am TSE REIT Index,nicht in Fahrt kommen will und zur Schwächeneigt? Auch das ist kein Problem, solange der DJU.S. Real Estate Index noch schwächer tendiert. Gelingt das Outperformance-Ziel aber nicht gleichim ersten Anlauf, haben Sie in den nächsten dreiJahren jeweils einen weiteren Versuch. Allerdingsreduziert sich die mögliche Rückzahlung vonPeriode zu Periode jeweils um 5,00 Euro (d.h.,jeweils um 5% des Nennwertes). Beim viertenund letzten Versuch im September 2010 beträgtder Rückzahlungsbetrag also nur noch 105,00Euro. Durch dieses degressive Auszahlungsprofilist die hohe Renditechance von 20 Prozent bezo-gen auf den Nennwert am ersten Bewertungstagmöglich, was durchaus Sinn macht, wenn manvon einer schnellen Outperformance des japani-schen Immobilienmarktes gegenüber dem US-Markt ausgeht. Kann der TSE REIT Index den DJ U.S. RealEstate Index wider Erwarten selbst am viertenBewertungstag nicht schlagen, greift ein zusätz-lich eingebauter Sicherheitsmechanismus. Notiertder TSE REIT Index während der Laufzeit desZertifikates nie 30 Prozent oder noch weiter unterseinem Startwert, sorgt eine Kapitalgarantie füreine Rückzahlung von 100,00 Euro je Zertifikat.Nur wenn der TSE REIT Index noch stärker „unterWasser“ gerät, d.h., an einem Börsenhandelstagwährend der Laufzeit mindestens 30% seinesStartniveaus verliert, wird die Wertentwicklungdes TSE REIT Index seit Starttermin (jedoch maxi-mal 100 Euro) zurückgezahlt.
Szenario-Analyse
Legt der DJ U.S. Real Estate Index zum erstenBewertungstag am 24. September 2007 um dreiProzent zu, der TSE REIT Index aber um achtProzent, erhalten Sie die maximale Rückzahlungvon 120 Euro. Selbst eine negative Performancebeim TSE REIT Index kann belanglos sein.Angenommen, Japan verliert 15 Prozent, wäh-rend der US-Index um 17 Prozent einbricht –auch in diesem Fall dürfen Sie sich über dieExpress-Rendite von 20 Prozent freuen. Denndas Einzige, was zählt, ist die Outperformancedes TSE REIT Index gegenüber dem DJ U.S.Real Estate Index am ersten Bewertungstag imVergleich zum Startwert. Klappt das Outperformance-Ziel nicht gleich aufAnhieb, erhalten Sie am nächsten Bewertungstageine zweite Chance. Schafft es der TSE REITIndex dieses Mal, sein US-Pendant zu über-trumpfen, winkt eine Rückzahlung von 115 Euro.Gelingt das Vorhaben auch diesmal nicht, gibt esim dritten Versuch eine Chance auf 110 Euro undim vierten Jahr auf 105 Euro. Was aber, wennbeide Indizes an einem der Bewertungstage bei-spielsweise exakt 7 Prozent gegenüber ihremAusgangswert hinzugewonnen haben? KeinProblem, ein Gleichstand wird immer zu IhrenGunsten ausgelegt. Die Express-Rendite gehörtdann Ihnen.Kommt der Express-Mechanismus an keinem derBewertungstage zur Wirkung, schützt Sie amLaufzeitende ein großzügiger Sicherheitspuffer vorKursrückgängen im TSE REIT Index: Sofern derTSE REIT Index gegenüber dem Startwert wäh-rend der Laufzeit nie 30 Prozent oder mehr ver-liert, kommen Anleger in den Genuss einer vollständigen Kapitalgarantie und erhalten 100 Euro je Zertifikat. Nur wenn der japanische Index aneinem Börsenhandelstag während der Laufzeitdie 70-Prozent-Schwelle erreicht oder unter-schreitet, kommt es zur Rückzahlung – entspre-chend der Wertentwicklung des TSE REIT Index(jedoch maximal 100 Euro). Beispiel: Bei einemKursrückgang des TSE REIT Index von 35 Prozentgegenüber dem Startwert gemessen am letztenBewertungstag erhalten Investoren 65 Euro (Kurs des letzten Bewertungstages) zurück.
Ihre Vorteile auf einen Blick
Einzigartige Anlageidee:Das US IMMO BUBBLE 20% Zertifikat bietet dieeinmalige Möglichkeit, im Rahmen eines markt-neutralen Ansatzes auf fallende US-Immobilien-preise zu spekulieren.Attraktive Strategie:Mit dem aufstrebenden japanischen Immobilien-markt auf der Long-Seite hat es der US-Markt miteinem Rivalen zu tun, der nur schwer zu schlagensein wird.Beachtliche Gewinnperspektiven:Im Idealfall lässt sich mit dem Zertifikat schonetwa 15 Monate nach der Emission eine Renditevon 20 Prozent bezogen auf den Nennwert erzielen.Vorzeitige Renditesicherung:Sobald der Express-Mechanismus an einem derBewertungstage gegriffen hat, ist dem Anlegereine vorzeitige Rückzahlung mit entsprechendemBonus sicher.Periodische Überprüfung:Sollte der Anleger beim ersten Performancever-gleich leer ausgegangen sein, besteht jedesFolgejahr bis zum letzten Bewertungstag eineweitere Chance auf die Express-Auszahlung.Bedingte Kapitalgarantie:Selbst wenn die Strategie nicht aufgeht, wird dasZertifikat zu 100 Prozent zurückgezahlt, voraus-gesetzt der japanische Basis-Index notiert wäh-rend der Laufzeit nie 30 Prozent oder mehr unterdem Startwert.Kein Wechselkursrisiko:Währungsschwankungen spielen bei dieser An-lage keine unmittelbare Rolle, da nur die relativePerformance der Basisindizes verglichen wird.Börsentäglich handelbar: Es ist beabsichtigt, die Zulassung des Zertifikateszum Börsenhandel zu beantragen. Das Zertifikatkann daher voraussichtlich unter normalenMarktbedingungen jederzeit über die Börse verkauft werden.
Was Sie beachten müssen
Die Gefahr von Verlusten besteht nur dann, wennsich der US-Immobilienmarkt über die gesamteLaufzeit besser entwickelt als der japanischeImmobilienmarkt und der TSE REIT Index wäh-rend der Laufzeit einmal 30 Prozent oder mehr verloren hat. Weil in diesem Fall die Rückzahlungentsprechend der Performance des TSE REITIndex am vierten Bewertungstag (maximal zu 100Euro) erfolgt, ist im Extremfall ein Totalverlust möglich.Die Partizipation an der Indexentwicklung ist nachoben hin auf das Expressniveau des Folgejahresbegrenzt.Während der Laufzeit anfallende Dividenden wer-den nicht ausgeschüttet.Kursverhaltenwährend der LaufzeitDie Kursentwicklung des Zertifikats verläuft während der Laufzeit nicht zwingend linear zumAuszahlungsprofil, sondern ist oft vom Marktge-schehen abhängig. Einflussfaktoren stellen nebender Entwicklung der Indizes zum Beispiel auchVeränderungen der Volatilität, der Dividendenerwartung sowie des Zinsniveaus dar. Kursverluste sind möglich.
Die Société Générale wird wenige Wochen nachEmission einen Sekundärmarkt stellen. Unternormalen Marktbedingungen wird die Geld-Brief-Spanne maximal 1% betragen."
Chart
Thread
Daher hab ich mich zuletzt gefragt, ob jetzt nicht Zeit für Gewinn-Mitnahmen ist.
Und nun kommt diese Neuemission:
US IMMO BUBBLE EXPRESS 20% Zertifikat - SG9BVP
Zur rechten Zeit oder schon zu spät? Eure Meinung?
Aus zertifikatejournal.ch:
"US IMMO BUBBLE Express20% Zertifikat – Platzt die Blase?
Der heiß gelaufene Immobilienmarkt in den USA hat seinen Zenit überschritten – das zumindestbehaupten viele Volkswirte. Wenn auch Sie der Meinung sind, dass die US-Immobilienblase platzen muss, dann ist das US IMMO BUBBLEExpress 20% Zertifikat wahrscheinlich genau das richtige Produkt für Sie. Denn das Zertifikat stelltbereits nach etwa 15 Monaten eine attraktiveExpress-Rendite von 20 Prozent (bezogen aufden Nennwert) in Aussicht, wenn die ausgereiztenImmobilienpreise in den USA bis dahin nicht mitden aufstrebenden Immo-Bewertungen in Japanmithalten können.Der US-Immobilienmarkt zeigt deutliche Zeicheneiner Überhitzung. Aufgrund eines über Jahre hin-weg niedrigen Zinsniveaus erwarben viele US-Bürger Eigenheime „auf Pump“. Die anziehendeZinsschraube erschwert nun aber die Rückzah-lung der Kredite. Daher ist eine Abwertungsspi-rale der Hauspreise zu befürchten, wenn der US-Notenbank nicht ein so genanntes „Soft Landing“gelingt. In einer seiner letzten Reden als US-Notenbank-Chef sah selbst der sonst so zurück-haltende Alan Greenspan das Ende der Hausseam US-Immobilienmarkt gekommen.Ganz anders in Japan: Dort ist die Immobilien-blase bereits in den 90er Jahren geplatzt. Die Wirtschaft schlitterte daraufhin in eine Defla-tionsphase, die mehr als eine Dekade anhielt. Mitder wirtschaftlichen Erholung ist die Nachfragenach Wohn- und Büroflächen nun aber deutlichangesprungen. Hinzu kommt, dass Japan derzeitnicht nur wegen der ökonomischen Aussichten,sondern auch wegen der nach wie vor extremniedrigen Zinsen ein attraktives Ziel für Immobilienanleger ist.
Die beiden Kontrahenten
Um die Entwicklung der Immobilien-Preise inJapan und den USA nachzuvollziehen, bedarf esnatürlich einer objektiven und nachvollziehbarenMessgrundlage. Das Zertifikat erfüllt diese Anfor-derung, indem es den japanischen Tokyo StockExchange REIT Index gegen den Dow Jones U.S.Real Estate Index laufen lässt. Beide Indizes gelten für den jeweiligen Immobilienmarkt alsanerkannte Benchmarks.
USA: Dow Jones U.S. Real Estate Index(DJ U.S. Real Estate Index)
Der DJ U.S. Real Estate Index bildet die Perfor-mance der 85 größten US-Immobiliengesell-schaften – auch REITs (Real Estate InvestmentTrusts) genannt – ab. REITs sind fondsähnliche, börsennotierteAktiengesellschaften, die ihr Kapital in Immo-bilienvermögen anlegen. In der Regel schüttenREITs die laufenden Erträge aus Mieteinnahmenoder Verkaufserlösen zu einem Großteil ohneAbzug von Steuern direkt an die Anteilseigneraus. Die Besteuerung der Einnahmen erfolgtdaher erst auf der Ebene des Investors. Für denAnleger kommt diese besondere Steuerhandha-bung einem realen Immobilieninvestment sehrnahe – mit dem großen Vorteil, dass man seinGeld nicht nur in ein Objekt investiert.
Japan: Tokyo Stock Exchange REIT Index(TSE REIT Index)
Während REITs in den USA schon längst zumBörsenalltag gehören, wurde diese spezielle Formder Immobiliengesellschaft in Japan erst im November 2000 zugelassen und sorgt für einezusätzliche Belebung des japanischen Immobilienmarktes. Die Einstufung als REIT verlangt dieEinhaltung einer Reihe von Kriterien: Mindestens 75 Prozent des Gesamtvermögensmuss in Immobilien investiert sein. Das Gesamt-vermögen muss mindestens fünf Billionen Yenbetragen, wobei sich die Mindestsumme für eineEinzelanlage auf 50.000 Yen beläuft. An derGesellschaft müssen außerdem mindestens1.000 Aktionäre beteiligt sein. Aktuell umfasst derTSE REIT Index 16 Unternehmen. Größtes Unter-nehmen ist Nippon Building Fund mit einer Gewichtung von rund 20 Prozent.
USA – das Crashrisiko ist hoch
In den USA sind die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren kräftig gestiegen. Während derQuadratmeterpreis von 1990 bis 2000 jährlich umrund 4,8 Prozent zugelegt hat, beschleunigte sichdas Preiswachstum von 2000 bis 2006 im Schnittauf 8,7 Prozent. In Ballungsräumen explodiertendie Preise noch wesentlich deutlicher. BeispielNew York: Wechselte eine Drei-Zimmer-Wohnungin Manhattan Anfang der 90er Jahre denEigentümer noch für 15.000 US-Dollar, sind esaktuell 400.000 US-Dollar. Besonders alarmierendist, dass die Immobilienpreise dem verfügbarenPro-Kopf-Einkommen seit Anfang 2004 deutlichdavon geeilt sind. Die Mietpreise haben dabei nicht in gleichem Ma-ße angezogen wie die Immobilien-Kaufpreise.Denn die Mietsteigerungen hielten sich aufgrunddes Angebotsüberhangs auf dem Wohnungs-markt in Grenzen. Das ist an den hohen Leer-standsquoten abzulesen, die 2004 ihren bisheri-gen Rekordstand erreichten und sich noch immerauf historisch hohem Niveau befinden. Musste einUS-Bürger Anfang der 90er Jahre lediglich 11Jahresmieten für ein Objekt bezahlen, liegt dieQuote heute mittlerweile bei 22. Mit anderen Worten: Der Kauf einer Immobilie wird immer sel-tener getätigt, um damit langfristig Mieteinnahmenzu generieren. Das verfolgte Ziel ist vielmehr dermöglichst schnelle Verkauf der Immobilie mit Gewinn. Diese Rechnung ist allerdings recht knapp kalku-liert und geht natürlich nur gut, solange derImmobilienmarkt läuft. Allerdings macht sich seitAnfang 2006 eine Abkühlung bemerkbar. DerPreisanstieg verlangsamte sich im bisherigenJahresverlauf etwas. Das ist eine Reaktion auf diedeutlich gestiegenen Marktzinsen. Die US-Noten-bank Federal Reserve Bank erhöhte die Leitzinsenseit Juni 2003 bereits das 16. Mal in Folge vonein auf nun insgesamt fünf Prozent. Kann die wachsende Zinslast durch die laufendenMieteinnahmen nicht mehr gedeckt werden, müs-sen Immobilien wohl mit Verlust verkauft werden.Das steigende Angebot wiederum drückt auf den Erlöswert, so dass eine Abwertungsspirale droht.
Japan – Die Aufholjagd hat begonnen
Im Gegensatz zu den USA dürfte Japan seineImmobilienkrise schon hinter sich haben. Dort war nach dem großen Crash Mitte der 90er Jahre mitWohnungen und Gewerbeflächen jahrelang nichtszu verdienen. Doch mit dem konjunkturellen Auf-schwung haben sich im Land der aufgehendenSonne auch die Perspektiven für den Immobilien-markt deutlich aufgehellt. Im vergangenen Jahrhaben die Gebäudepreise im Großraum Tokioerstmals seit 15 Jahren wieder angezogen.Gleichzeitig steigt die Nachfrage nach Bürofläche.In Japans Hauptstadt ist die Leerstandsrate beigewerblichen Top-Immobilien im vergangenenJahr auf fünf Prozent gefallen. Der Anstieg derGrundstückspreise in Tokio ist insofern von Bedeutung, als dass das Immobilienvermögender Weltmetropole rund 40 Prozent des gesamten japanischen Vermögens an Grund und Bodena usmacht.Mit der steigenden Nachfrage nach Wohnungenund Gewerbeflächen ziehen auch die Mietpreisean. Zudem befinden sich die japanischen Leitzin-sen weiterhin auf extrem niedrigem Niveau. DieserMix aus sehr günstigen Finanzierungskosten undsteigenden Mieten lockt zunehmend auch auslän-dische Investoren ins Land.Auch die vor vier Jahren unter MinisterpräsidentKoizumi geänderte Politik im Immobilienbereich,die sich auf die Deregulierung der Landnutzungund die urbane Erneuerung konzentriert, gilt alswichtiger Faktor für eine Wiederbelebung desjapanischen Immobilienmarktes. Damit sind alleVoraussetzungen für ein Comeback des japanischen Immobilienmarktes gegeben.
Der Express-Mechanismus im Detail
Bei Emission wird sowohl für den TSE REIT Indexals auch für den DJ U.S. Real Estate Index derStartwert festgehalten. Auf dessen Basis werdenam ersten Bewertungstag (nach rund 15 Monaten)die jeweiligen Performances berechnet und mit-einander verglichen. Performt der TSE REIT Indexwie erwartet besser als der DJ U.S. Real EstateIndex, wird das Zertifikat fällig und Sie erhaltendie lukrative Rückzahlung von 120,00 Euro jeZertifikat. Daraus errechnet sich bei einem Ausga-bepreis von 100,00 Euro eine attraktive Renditevon 20 Prozent. Solange der TSE REIT Indexgleich stark oder dynamischer zulegt, stehen Sieauf der Gewinnerseite. Und wenn in Japan derImmobilienmarkt, gemessen am TSE REIT Index,nicht in Fahrt kommen will und zur Schwächeneigt? Auch das ist kein Problem, solange der DJU.S. Real Estate Index noch schwächer tendiert. Gelingt das Outperformance-Ziel aber nicht gleichim ersten Anlauf, haben Sie in den nächsten dreiJahren jeweils einen weiteren Versuch. Allerdingsreduziert sich die mögliche Rückzahlung vonPeriode zu Periode jeweils um 5,00 Euro (d.h.,jeweils um 5% des Nennwertes). Beim viertenund letzten Versuch im September 2010 beträgtder Rückzahlungsbetrag also nur noch 105,00Euro. Durch dieses degressive Auszahlungsprofilist die hohe Renditechance von 20 Prozent bezo-gen auf den Nennwert am ersten Bewertungstagmöglich, was durchaus Sinn macht, wenn manvon einer schnellen Outperformance des japani-schen Immobilienmarktes gegenüber dem US-Markt ausgeht. Kann der TSE REIT Index den DJ U.S. RealEstate Index wider Erwarten selbst am viertenBewertungstag nicht schlagen, greift ein zusätz-lich eingebauter Sicherheitsmechanismus. Notiertder TSE REIT Index während der Laufzeit desZertifikates nie 30 Prozent oder noch weiter unterseinem Startwert, sorgt eine Kapitalgarantie füreine Rückzahlung von 100,00 Euro je Zertifikat.Nur wenn der TSE REIT Index noch stärker „unterWasser“ gerät, d.h., an einem Börsenhandelstagwährend der Laufzeit mindestens 30% seinesStartniveaus verliert, wird die Wertentwicklungdes TSE REIT Index seit Starttermin (jedoch maxi-mal 100 Euro) zurückgezahlt.
Szenario-Analyse
Legt der DJ U.S. Real Estate Index zum erstenBewertungstag am 24. September 2007 um dreiProzent zu, der TSE REIT Index aber um achtProzent, erhalten Sie die maximale Rückzahlungvon 120 Euro. Selbst eine negative Performancebeim TSE REIT Index kann belanglos sein.Angenommen, Japan verliert 15 Prozent, wäh-rend der US-Index um 17 Prozent einbricht –auch in diesem Fall dürfen Sie sich über dieExpress-Rendite von 20 Prozent freuen. Denndas Einzige, was zählt, ist die Outperformancedes TSE REIT Index gegenüber dem DJ U.S.Real Estate Index am ersten Bewertungstag imVergleich zum Startwert. Klappt das Outperformance-Ziel nicht gleich aufAnhieb, erhalten Sie am nächsten Bewertungstageine zweite Chance. Schafft es der TSE REITIndex dieses Mal, sein US-Pendant zu über-trumpfen, winkt eine Rückzahlung von 115 Euro.Gelingt das Vorhaben auch diesmal nicht, gibt esim dritten Versuch eine Chance auf 110 Euro undim vierten Jahr auf 105 Euro. Was aber, wennbeide Indizes an einem der Bewertungstage bei-spielsweise exakt 7 Prozent gegenüber ihremAusgangswert hinzugewonnen haben? KeinProblem, ein Gleichstand wird immer zu IhrenGunsten ausgelegt. Die Express-Rendite gehörtdann Ihnen.Kommt der Express-Mechanismus an keinem derBewertungstage zur Wirkung, schützt Sie amLaufzeitende ein großzügiger Sicherheitspuffer vorKursrückgängen im TSE REIT Index: Sofern derTSE REIT Index gegenüber dem Startwert wäh-rend der Laufzeit nie 30 Prozent oder mehr ver-liert, kommen Anleger in den Genuss einer vollständigen Kapitalgarantie und erhalten 100 Euro je Zertifikat. Nur wenn der japanische Index aneinem Börsenhandelstag während der Laufzeitdie 70-Prozent-Schwelle erreicht oder unter-schreitet, kommt es zur Rückzahlung – entspre-chend der Wertentwicklung des TSE REIT Index(jedoch maximal 100 Euro). Beispiel: Bei einemKursrückgang des TSE REIT Index von 35 Prozentgegenüber dem Startwert gemessen am letztenBewertungstag erhalten Investoren 65 Euro (Kurs des letzten Bewertungstages) zurück.
Ihre Vorteile auf einen Blick
Einzigartige Anlageidee:Das US IMMO BUBBLE 20% Zertifikat bietet dieeinmalige Möglichkeit, im Rahmen eines markt-neutralen Ansatzes auf fallende US-Immobilien-preise zu spekulieren.Attraktive Strategie:Mit dem aufstrebenden japanischen Immobilien-markt auf der Long-Seite hat es der US-Markt miteinem Rivalen zu tun, der nur schwer zu schlagensein wird.Beachtliche Gewinnperspektiven:Im Idealfall lässt sich mit dem Zertifikat schonetwa 15 Monate nach der Emission eine Renditevon 20 Prozent bezogen auf den Nennwert erzielen.Vorzeitige Renditesicherung:Sobald der Express-Mechanismus an einem derBewertungstage gegriffen hat, ist dem Anlegereine vorzeitige Rückzahlung mit entsprechendemBonus sicher.Periodische Überprüfung:Sollte der Anleger beim ersten Performancever-gleich leer ausgegangen sein, besteht jedesFolgejahr bis zum letzten Bewertungstag eineweitere Chance auf die Express-Auszahlung.Bedingte Kapitalgarantie:Selbst wenn die Strategie nicht aufgeht, wird dasZertifikat zu 100 Prozent zurückgezahlt, voraus-gesetzt der japanische Basis-Index notiert wäh-rend der Laufzeit nie 30 Prozent oder mehr unterdem Startwert.Kein Wechselkursrisiko:Währungsschwankungen spielen bei dieser An-lage keine unmittelbare Rolle, da nur die relativePerformance der Basisindizes verglichen wird.Börsentäglich handelbar: Es ist beabsichtigt, die Zulassung des Zertifikateszum Börsenhandel zu beantragen. Das Zertifikatkann daher voraussichtlich unter normalenMarktbedingungen jederzeit über die Börse verkauft werden.
Was Sie beachten müssen
Die Gefahr von Verlusten besteht nur dann, wennsich der US-Immobilienmarkt über die gesamteLaufzeit besser entwickelt als der japanischeImmobilienmarkt und der TSE REIT Index wäh-rend der Laufzeit einmal 30 Prozent oder mehr verloren hat. Weil in diesem Fall die Rückzahlungentsprechend der Performance des TSE REITIndex am vierten Bewertungstag (maximal zu 100Euro) erfolgt, ist im Extremfall ein Totalverlust möglich.Die Partizipation an der Indexentwicklung ist nachoben hin auf das Expressniveau des Folgejahresbegrenzt.Während der Laufzeit anfallende Dividenden wer-den nicht ausgeschüttet.Kursverhaltenwährend der LaufzeitDie Kursentwicklung des Zertifikats verläuft während der Laufzeit nicht zwingend linear zumAuszahlungsprofil, sondern ist oft vom Marktge-schehen abhängig. Einflussfaktoren stellen nebender Entwicklung der Indizes zum Beispiel auchVeränderungen der Volatilität, der Dividendenerwartung sowie des Zinsniveaus dar. Kursverluste sind möglich.
Die Société Générale wird wenige Wochen nachEmission einen Sekundärmarkt stellen. Unternormalen Marktbedingungen wird die Geld-Brief-Spanne maximal 1% betragen."
