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Mittlerweile sinken die meisten oIF unter den NAV. Der einzige, der noch leicht darüber handelt, ist der Catella MAX.
Nach einer Verkaufsorder über 1000 Stück am Freitag sinkt auch der Wertgrund WohnSelect.

Dennoch dürften die oIF kaum von den gestiegenen Zinsen tangiert werden, denn die sind ja nicht kreditgehebelt. Anders als Aktien wie z.B. LEG, Vonovia. Die Kursverluste dort sind schon erheblich. Die Risiken aber auch, nicht nur die gestiegenen Zinsen, sondern auch potentielle Mietausfälle wegen Nebenkostenrisiken für Mieter, evtl. politische Beschränkung von Mieterhöhungen, anstehende kostspielige energetische Sanierungen ...

Von dt. Immoaktien halte ich mich aus Risikogründen weiter fern. Interessant finde ich eher die schweizerischen, z.B. Mobimo, Zug Estates Holdings. Die sind jüngst auch deutlich eingebrochen, aber nicht so stark wie die deutschen. Das ist auch eine gute Möglichkeit als Deutscher in schweizerische Realwerte zu investieren ebenso ist das m. E. solider, die Schweiz leidet durch den hohen Außenwert der Währung weniger unter den Energiepreisen, ist weniger abhängig vom Gas. Außerdem strebt ein steter Strom von Hochqualifizierten in die Schweiz. Eine Zahl hat mich echt überrascht, in den vergangenen 15 Jahren stieg die Zahl der Einwohner von 7,5 auf knapp 9 Mio. Bestimmt nicht wegen der hohen Geburtenraten . Das stützt natürlich den Immobilienmarkt.

Deutsche Immobilienaktein sind heftig eingebrochen, keine Frage.

Da stellt sich aber die Frage, ob das nicht die Gelegenheit zum
Einstieg sein kann. Vor einiger Zeit habe ich eine Übersicht
gesehen, wie der Quadratmeter Wohnfläche bei den AGs und
wie er bei den oiFs bewertet ist.

Das lief auf eine erhebliche Überbewertung bei den Fonds
hinaus.

Ich habe leider keine Erinnerung mehr, wo ich dass gefunden hatte.

".....Mittlerweile sinken die meisten oIF unter den NAV. Der einzige, der noch leicht darüber handelt, ist der Catella MAX....
"
Der eine Ausnahmeerscheinung ist (Anlagefokus München) und weiterhin eine Halteposition!?

Papstfan hat geschrieben: ↑04.10.2022 18:46 ".....Mittlerweile sinken die meisten oIF unter den NAV. Der einzige, der noch leicht darüber handelt, ist der Catella MAX....
"
Der eine Ausnahmeerscheinung ist (Anlagefokus München) und weiterhin eine Halteposition!?

Hatte den Fokus Wohnen vor der BTW2021 verkauft. Den Wertgrund Wohnselect halte ich, den finde ich den solidesten unter allen. Der hatte auch den letzten CashCall im Sommer durchbekommen, in den Q&A finden sich auch Angaben zur Bewertung, die ich ganz OK finde.
https://www.wohnselect.de/wp-content/up ... worten.pdf

Den Catella MAX hatte ich im Frühjahr 2022 nach dem Zinsanstieg an der Börse verkauft. Der erscheint mir am risikoreichsten, hat 118% NAV in Immovermögen und 34% Verbindlichkeiten, die meist bis 2026 auslaufen (Zinssatz bisher 1,19%):
https://www.catella.com/globalassets/do ... ericht.pdf

Auszug aus der Selbstdarstellung von Wohngrund Wohnselect:

Mit einer durchschnittlichen Bewertung über alle Immobilien in Höhe des rund 26,73-fachen
der Jahresnettokaltmiete und Preisen von im Durchschnitt 2.836 EUR pro qm Wohnfläche (per
Mai 2022) sehen wir den WERTGRUND WohnSelect D aktuell als gut und zukunftsfähig
positioniert.

Aus einer aktuellen Aussage der LEG:

LEG’s portfolio is conservatively
valued at €1,828/sqm,
 LEG’s valuation level is well below
Germany-wide replacement cost for
new stock, offering attractive yield

Vermutlich hat ein Teil der Bestände der LEG nicht den Standard mancher
Immobilienfonds, aber diese krasse Höherbewertung von über 50% beim oIF
scheint mir doch bermerkenswert und drängt die Frage auf, ob und ggfs.
in welcher Richtung eine Angleichung stattfrinden könnte.

Zitat von fundresearch:
"... erwarten viele Anleger eine hohe Sicherheit und Inflationsschutz. Dies könnte sich mit dem Zinsanstieg als Trugschluss erweisen... Scope ... In Anbetracht der komfortablen Liquiditätsquoten der meisten Fonds sind Liquiditätsengpässe kurzfristig nicht zu erwarten... Spektrum reicht von 6,8 Prozent (UniInstitutional European Real Estate) bis 32,9 Prozent (Fokus Wohnen Deutschland) ... "

In den letzten Tagen haben sich die Börsenkurse von Fokus Wohnen, Wertgrund Wohnselect und einiger anderer stabilisiert nach dem vorhergehenden Kursrutsch.

Erste leichte NAV-Reduzierung beim Catella MAX (gabe es das in den letzten Jahren mal ?!), bin auf den Monatsbericht gespannt.

24,39 EUR -0,12 % -0,03

Börsenkurs jetzt schon deutlich tiefer als NAV.

Allen ein frohes neues Jahr !

Hier ein interessanter Artikel zur Bewertung offener Immobilienfonds:

https://www.capital.de/geld-versicherun ... 11522.html

MarkyMark hat geschrieben: ↑01.01.2023 18:57 Allen ein frohes neues Jahr !

Hier ein interessanter Artikel zur Bewertung offener Immobilienfonds:

https://www.capital.de/geld-versicherun ... 11522.html

Danke für den Link, sehr interessant. Die Ausführungen im
nächsten Artikel des Autors zu Immobilien-AGs liegen
ziemlich genau auf der Linie, zu der ich auch neige.

Am europäischen Immobilienmarkt steht in den nächsten Wochen eine scharfe Trendwende an.......
"Ausmaß von Verzweiflung und Verwerfungen unvorstellbar groß"
..... Bloomberg-Analyse:
...Der Realitätscheck am Immobilienmarkt wird in den kommenden Wochen beginnen, wenn die Banken in ganz Europa die Ergebnisse der Jahresendbewertungen erhalten. Starke Rückgänge der Bewertungen drohen zu Verletzungen der Kreditvereinbarungen zu führen, was Notfinanzierungsmaßnahmen auslöst, die von Zwangsverkäufen bis zur Zuführung von frischem Geld reichen.
„Europa wird die große Rückabwicklung von 10 Jahren leichten Geldes erleben“, sagte Skardon Baker, ein Partner bei der Private-Equity-Firma Apollo Global Management. „Das Ausmaß der Verzweiflung und der Verwerfungen ist unvorstellbar groß (weltweit sind bereits 175 Milliarden Euro an Immobilienkrediten notleidend).....
quelle = finanzm.welt

harter Tobak

Wäre diese skeptische Einschätzung weiter verbreitet, müsste
man das an den Kursen erkennen.

Ich habe mir einige Immo-Aktien angesehen. Bezogen auf
einen Monat sehe ich da überall einen Anstieg und genau
in diesem Zeitraum müsste sich die Skepsis ja auswirken.

Hier ein Artikel zum Immobilienmarkt von Solidvest (Tochter von DJE). Der Originalartikel erschien kürzlich in der Finanzwoche.

https://blog.solidvest.de/wohnimmobilie ... n-ausblick

.


In 6 Monaten wieder günstig in Immobilien einsteigen? Immobilienentwickler vor einer Insolvenzwelle?

• Timestamps:
0:00 Einstieg
0:27 Was ist genau am Immobilienmarkt los?
5:10 Warum offene Immobilienfonds ihre Bestände nicht neu bewerten lassen
6:47 Wie siehst du die Zukunft des Immobilienmarktes? Werden wir eine Korrektur sehen?
9:08 Wie sieht der Mietmarkt z.Zt. aus?
10:08 Können Immobilieninvestoren Mietrenditen-Verluste durch höhere Mieten kompensieren?
11:20 Gibt es bald gute Einstiegsmöglichkeiten?
13:58 Domino-Effekte auf den Aktienmarkt?

Hier ein Artikel zu offenen Immobilienfonds (Artikel hinter Bezahlschranke)

https://www.handelsblatt.com/finanzen/i ... 89064.html

Catella gibt sein einiger Zeit wieder neue Anteile aus.

Wer mag da zeichnen, wenn man die Anteile über die Börse
deutlich günstiger kaufen kann?

@fondsfan: C:/Users/User/Downloads/DE000A0YFRV7_230512.pdf ???
außer ein paar hackern wird keiner auf die daten auf deinem Pc zugreifen können

aber es scheint stimmig: catellahebt Cashstop auf.
Mit 50K ist man dabei

@ ghost

Sorry, da habe ich gepennt und den Link
ohne Prüfung übernommen.

.
Immobilienkrise in Deutschland: Warum sinken die Preise so stark?

Der Markt für Gewerbeimmobilien ist um 50 Prozent eingebrochen. In Deutschland ist die Lage besonders ernst, so Experten. Für den Finanzsektor bestehe Ansteckungsgefahr.

Der Markt für Gewerbeimmobilien gilt als heißester Krisenherd der Weltwirtschaft. Ob in den USA, Hongkong, Irland oder Schweden: überall sind die Zahlen für Verkäufe von Büro- und Ladenflächen stark gesunken. Laut einer am Mittwoch veröffentlichten Studie der amerikanischen Immobilienberatungsfirma Jones Lang LaSalle (JLL) hat die Krise nun Deutschland erreicht.

[...]

„Langwieriger Kater“ der Immobilienbranche: Vonovia herabgestuft

In Deutschland könnte der Markt für Gewerbeimmobilien vor besonders großen Herausforderungen stehen. Denn hierzulande hatten die Immobilienrenditen Rekordtiefs erreicht. Viele Vermieter sind im Vergleich zu Konkurrenten aus anderen Ländern wie Großbritannien höher verschuldet. Der Branche könnte in Deutschland sogar ein Jahrzehnt begrenzten Gewinnwachstums bevorstehen, prognostizierte die amerikanische Investmentbank Stifel am Mittwoch. Sie stufte die Ratings der deutschen Wohnungsvermieter LEG Immobilien, TAG Immobilien und den größten deutschen Immobilienkonzern Vonovia herab. Die „scheinbar endlose Wachstumsparty“ im Immobilienbereich, die durch immer günstigere Finanzierungen unterstützt wird, sei zu Ende, und es stehe nun ein „langwieriger Kater“ bevor, schrieben die Analysten von Stifel.

Auch Martin Lippmann, Immobilien-Analyst des Vermögensverwalters DWS, bestätigt diesen Trend: „Das Transaktionsvolumen am deutschen und europäischen Immobilienmarkt ist in den letzten Monaten infolge gestiegener Finanzierungskosten und erhöhter Unsicherheit unter institutionellen Investoren deutlich eingebrochen, insbesondere großvolumige Deals sind rar“, sagte Lippmann der Berliner Zeitung. Nach dem schwachen Ergebnis auf europäischer Ebene aus dem ersten Quartal 2023 dürften die Werte aus dem zweiten Quartal nochmals geringer ausfallen und den niedrigsten Quartalswert seit einer Dekade markieren. Die DWS schätzt allerdings, dass das Schlimmste bereits überstanden ist: „Wir gehen davon aus, dass sich die Immobilienpreise auf europäischer Ebene um zehn bis 20 Prozent – in Abhängigkeit von Nutzungsart und Region – korrigiert haben“, sagte Lippmann.

Mittlerweile sinkt der ausgewiesene NAV des Catella MAX stetig. In den Monatsberichten wird Druck auf die Immobilienwerte durch steigende Liegenschaftszinsen angegeben.

Im Fokus Wohnen oder Wertgrund Wohnselect sieht man von diesem Effekt noch nichts.

Da stellt sich die Frage: ist man bei Catella besonders
realistisch oder hat man einen schlechteren Bestand??

Und was soll man von denen denken, die behaupten, ihr
Bestand an Immobilien leide nicht unter der Flaute?

Ich kann mir eigentlich nicht vorstellen, dass sich die Bewertungsmethoden unterscheiden, da sie vorgeschrieben sind.

Auch glaube ich nicht, dass sich das Alter der Bestände groß unterscheidet.

aus 2013:

Papstfan hat geschrieben:Offene Immob.fonds: die KAGB-Verschaerfungen gelten noch nicht für alle.[
Z.Bsp nicht fuer den guten Semper Constantia Real Estate, Wkn A0RAVN
fondsprof.

Onvista - Chart
Jahr fuer Jahr ca 5 Prozent Perf. - wie erreicht dieser oest. Fonds Jahr fuer Jahr die doppelte Performance der besten deutschen Fonds (Grundbes.-Europa 980700, Hausinvest 980701 etc) ?
produktpraesentation bei fondsprof.

Die Antwort auf diese Frage interessiert mich auch.
Woran liegt´s? Sind die Immo-Bewertungen in Austria laxer als in D?
Oder andere Gründe?
Fast 5 % p. a. mit einer fast (?) risikofreien Immobilien-Anlage wär doch was, oder?

10 years later 2023:
Semper setzt Anteilsrückn. aus: fondsprof

zitat: ..... In Deutschland sind mit Inkraftsetzung des Kapitalanlagesetzbuchs (KAGB) 2013 eine Mindesthaltefrist von zwei Jahren und eine Kündigungsfrist von einem Jahr eingeführt worden. Eine Novellierung des österreichischen Immobilien-Investmentfondsgesetz Ende 2021 sieht auch für österreichische offene Immobilienfonds eine zwölfmonatige Mindesthaltefrist und ebenfalls eine einjährige Kündigungsfrist vor. Allerdings gilt das Gesetz zunächst nur für Fonds, die ab dem 1. Januar 2022 neu aufgelegt wurden. .....
also gilt es nicht für den Semper
und freiwillig haben´s auch nicht umgesetzt. Pech gehabt

Der Catella MAX spricht in seinen Berichten von steigenden Rohmieterträgen, aber gestiegenen Liegenschaftszinsen, die das anscheinend überkompensieren. Es kommt in den Bewertungsrunden zu Korrekturen -6% bis -8% bei den Objekten. Klingt irgendwie plausibel wenn man von Bewertungskorrekturen um die 10% am Münchener Immobilienmarkt hört.

Wertgrund spricht auch von steigenden Rohmieterträgen, aber leicht gestiegenen Liegenschaftszinsen, hier scheint der erste Faktor in den Bewertungsrunden der Objekte zu dominieren. Der Jahresbericht weist aber in beiden Fällen keine Details zur Bewertung aus. Hier muss man sich wohl auf die Wertgutachten verlassen.

Übrigens hat der Catella MAX im Sommer einen Rückgabeabschlag von 5% eingeführt, der bei einem fairen Börsenpreis mit als Abschlag eingerechnet werden muss. Verständlich, dass man das Geld unbedingt im Fond halten will, schließlich ist er zum Teil fremdfinanziert.

Ein Artikel im Handelsblatt weist auf Probleme im Markt
der Büroimmobilien hin, insbesondere in den USA.

https://view.redaktion.handelsblatt.com ... 91af1dbffd

Nach meinem Eindruck scheint das Problem in DE nicht so gravierend zu sein.

Rundum liest man nur von sinkenden Preisen von Immobilien.

Kennt jemand den Hintergrund für dieses Wunder an Kursentwicklung
bei der TAG Immobilien AG?

https://www.onvista.de/aktien/TAG-IMMOB ... 0008303504


Ps:
Ich meine die Entwicklung der letzten sechs Monate und werde nie mehr
einen Chart von Onvista einstellen, bei dem man nicht weiß, was er
dann wirklich anzeigt.

Heftiger Einbruch bei Büroimmobilien:

https://www.comdirect.de/inf/news/detai ... #scroll-to

Weiter stetig abwärts geht es mit den Bewertungen beim Catella MAX, sinkende Bodenwerte, steigende Liegenschaftszinsen.

Auch der Fokus Wohnen (Wohnimmobilien !!) hatte zuletzt rückläufigen NAV.

Andere Fonds ziehen mit dem NAV stetig nach oben. Finde ich überraschend, diesen Unterschied. Ob es bei denen auch mal so kracht wie beim KanAm Leading Cities mit der 11% Abwertung an einem Tag …

Die Bewertungen von Fonds hängen maßgeblich an der
Höhe der Mieteinnahmen.

Die haben sich in den besten City-Lagen in den letzten
Jahres ersichtlich ins utopische entwickelt.

Wenn wie in Dortmund eine gut florierende McDonalds-Filiale
aufgibt, weil sie die Miete von 500 TEuro nicht mehr erwirtschaften
kann, dann hat das Niveau wohl sein Ende erreicht.

Oder ein anderer Fall aus einer absoluten Spitzenlage: der MIeter
einer großen Fläche über drei Etagen zieht aus und setzt sich nebenan kleiner.
Anscheinend fand man für den Leerstand keinen Ersatz, der eine für den Fonds
attraktive Miete für die jetzt freie Fläche zahlen wollte. Also werden in das Gebäude jetzt
Millionen investiert, damit man neue Mieter findet.

Für die Ermittlung des Fondspreises gehen diese Millionen nur
mit dem AfA-Satz als Belastung ein, die dadurch erzielte
Mietsteigerung vermutlich mit einem Faktor von 10-20.

Nebenbei: kein Insider-Wissen, nur die Kombination von
Meldungen aus Tageszeitungen.

Fonds ohne NAV-Minderung lügen sich etwas in die Tasche,
indem sie starr nur die Mieten heranziehen.

https://finanzmarktwelt.de/gewerbeimmob ... en-300783/

Gewerbeimmobilien: Rekord-Preiseinbruch laut Pfandbriefbanken

"Die Einbußen bei den Preisen für Gewerbeimmobilien beliefen sich zwischen den Schlussquartalen 2022 und 2023 auf 12,1 %, im Vergleich zum dritten Quartal 2023 war es ein Minus von 4,9 %, so meldet es aktuell der Verband der Pfandbriefbanken (vdp). Das ist ein beachtlicher Absturz, vor allem im letzten Quartal! Beide Werte stellen laut vdp-Aussage die bislang größten im vdp-Index gemessenen Preisrückgänge bei Gewerbeimmobilien dar. Seit dem zweiten Quartal 2022, als die Preise ihren bisherigen Höchststand erreicht hatten, gingen sie um 16,5 % zurück. Zwischen 2010 und 2022 hatten sie sich zuvor um rund 55 % verteuert. "

..."Marktstabilisierend wirkten bei Büro- und Einzelhandelsimmobilien die am vdp-Liegenschaftszinssatzindex gemessenen Renditeanstiege sowie die Entwicklung der Neuvertragsmieten: So kletterten die Bürorenditen zwischen den Schlussquartalen 2022 und 2023 um 17,5 %. Auch der Zuwachs der Büromieten setzte sich fort (+1,9 %), jedoch nicht mehr so dynamisch wie in den Vorquartalen. Auch erfreulich für Gewerbeimmobilien: Erstmals seit dem dritten Quartal 2019 wiesen die Neuvertragsmieten im Einzelhandel im Jahresvergleich wieder einen Anstieg auf, der mit +2,5 % gleich eine Bestmarke erzielte: Seit Aufzeichnungsbeginn des vdp-Index im Jahr 2003 gab es kein größeres Wachstum der Neuvertragsmieten bei Einzelhandelsimmobilien, was auf eine erhöhte Investorennachfrage schließen lässt."

Pfandbriefbank und Aareal Bank von Ratingagenturen herabgestuft

Ratingagenturen haben Pfandbriefbank und Aareal Bank abgestuft. Hier dazu die Aussagen von Fitch und S&P Global Ratings.

Einige Bonitätsnoten der beiden Immobilienfinanzierer Aareal Bank und Deutsche Pfandbriefbank sind am Mittwochabend nach unten korrigiert worden. Damit reagierten die Ratingagenturen auf den Gegenwind an den Immobilienmärkten. S&P Global Ratings senkte laut Bloomberg die langfristigen und kurzfristigen Noten der Pfandbriefbank von BBB/A-2 auf BBB-/A-3. Zudem wurde der Ausblick mit negativ festgesetzt, was weitere Herabstufungen wahrscheinlicher macht.
S&P über Herabstufung bei der Pfandbriefbank

Zwar dürften laut S&P etwa die starke risikoadjustierte Kapitalausstattung und die soliden Gewinne vor Rückstellungen dafür sorgen, dass die Pfandbriefbank im Jahr 2024 moderat profitabel bleibt. Allerdings sei die Risikoposition der Bank belastet “aufgrund des anhaltenden Drucks auf die Asset-Qualität durch den strukturellen Wandel auf den Gewerbeimmobilien-Märkten, besonders in den USA”, hieß es zur Begründung.
Fitch senkt Rating der Aareal Bank

Fast zeitgleich senkte Fitch Ratings das langfristige Issuer Default Rating der Aareal Bank von BBB+ auf BBB, in diesem Fall allerdings mit einem stabilem Ausblick für das Rating. “Die Herabstufung spiegelt unsere Erwartung wider, dass die Herausforderungen auf dem US-Büroimmobilienmarkt die Asset-Qualität und die operative Profitabilität von Aareal belasten”, so Fitch.
[...]

Bemerkenswert an der Reaktion der Rating-Agenturen finde ich nur,
dass sie jetzt erst erfolgt. Man hat sich erstaunlich viel Zeit gelassen.

Bei dem jüngsten Kursrutsch unter 15 Euro habe ich beim Catella MAX zugegriffen. Bin auf die weitere Entwicklung des NAV gespannt. Irgendwann muss ja der Boden gefunden sein.

Im Märzbericht stand, dass im 2Q ein Verkauf einer Liegenschaft erfolgt ist. Mal sehn wie sich das auf den NAV auswirkt. Kann mir nicht vorstellen, dass sie unter dem eingestellten Wert verkauft haben, es war von einem strategischen Verkauf die Rede.

Außerdem fusioniert der Fonds bald mit dem kleinen Catella Bavaria. Der Abschlag von 5% auf NAV bei Rückgabe soll danach bleiben. Ich denke, dass sie damit die Liquiditätsrisiken angesichts der Verschuldung im Griff behalten.

MarkyMark hat geschrieben: ↑24.04.2024 07:52 Bei dem jüngsten Kursrutsch unter 15 Euro habe ich beim Catella MAX zugegriffen. Bin auf die weitere Entwicklung des NAV gespannt. Irgendwann muss ja der Boden gefunden sein.

Im Märzbericht stand, dass im 2Q ein Verkauf einer Liegenschaft erfolgt ist. Mal sehn wie sich das auf den NAV auswirkt. Kann mir nicht vorstellen, dass sie unter dem eingestellten Wert verkauft haben, es war von einem strategischen Verkauf die Rede.

Man kann bei den Fonds erfahren, wie der qm Wohnfläche im Schnitt bilanziert ist. Vor geraumer
Zeit habe ich diese Bewertung mit den Zahlen von Immobilien-AGs verglichen und dort war der
bilanzielle Ansatz deutlich niedriger.

Ist dieser Vergleich zulässig? Und warum diese Unterschiede?

Naja, entscheidend ist ja auch Lage und energetischer Status der Immobilien. Klar ist eine Münchener Immobilie bei Catella höher bewertet als eine Wohnung bein Vonovia. Das kann man schwer vergleichen.