Catella Max (A0YFRV, Börse HH, KAG mit 300K Mindestanl.)

[schneller euro]

Beiträge aus dem Immofonds-Thread von Mai bis Oktober 2021:

Den Fokus Wohnen habe ich jüngst auch gekauft. Ob über die Börse (nah am NAV) gekauft oder per Fondsorder, man kann ihn ohne Haltezeit jederzeit über die Börse wieder verkaufen.

Ansonsten habe ich noch den Wertgrund Wohnselect, der hatte im Februar einen CashCall. Jetzt aber wieder zu und mit Aufpreis an den Börsen gehandelt. Man spekuliert vielleicht auf Aufwertungspotential in Berlin nach dem Verfassungsgerichtsurteil.

Und noch den Catella MAX. Wer München mag und in den Immobilienmarkt investieren will ohne 500k (das kostet wahrscheinlich eine Hundehütte ) aufwärts, der kann den Fonds an der Börse Hamburg kaufen.

Alle 3 Fonds sehen gut aus. Auch mich überrascht es, dass Catella Max und Fokus Wohnen ohne Aufschlag an der Börse gekauft werden können
Artikel aus 2017 zum Catella MAX bei https://www.forbes.at/artikel/muenchner-blase.html
Catella Bavaria neu und ab 5000 Anlagesumme über capinside schreibt catella

Juni 21:Catella an Börse Hamburg mit kräftigem Abschlag

..........................
Erstaunlich nur, dass im Börsenhandel bisher ausschl. der Catella Max von Abschlägen betroffen war: Chart 3 Mon. div. Börsenplätze
Eigentlich sollten doch Fokus Wohnen und Vonovia viel stärker betroffen sein? Aber vielleicht war die Ursache für die Kursverluste des Catella Max am Freitag auch nur eine größere VK-Order eines Dachfonds oder Vermögensverwalters?

Kurs Catella an Hamburger Börse steigt und steigt seit Anfang Juli
Selbst hier macht sich die Kauf Panik bei Immobilien bemerkbar

[schneller euro]

Nachdem der Kurs an der Börse HH seit Juni um fast 20% gestiegen war, erfolgte heute ein Rückgang um mehr als 8%. Volumen heute Morgen bei einer Order über 8000 Stück.
Chart 1 Jahr Börse HH

Chart KAG 5 Jahre: Mehr als 10% Aufwertungen seit Mai 2021

Die jährliche Ausschüttung erfolgte im Sept. 2021.
Das letzte Investor Reporting bei Catella ist vom Sept. 2021 (2 Aufwertungen)
Ansonsten finde ich ad hoc bei den einschlägigen Medien keine Nachrichten über den Catella Max
Einstiegschance?

[Fondsfan]

Überlegung: Könnten da Interna aus den Koalitionsverhandlungen
durchgesickert sein, wonach das Vermieten von Wohnungen in Zukunft
weniger attraktiv sein soll?

[lloyd bankfein]

Ich wüßte zu gern, warum der Catella Max als einziger C.-Fonds an der Börse gehandelt wird?
Und warum nur, oder ausgerechnet in Hamburg?

[lloyd bankfein]

Catellla Max der einzige(?) off. Immofonds dessen Börsenkurs nicht abgestürzt ist in den letzten Wochen

Weil der Fonds so viel solider und Perspektivenreicher ist als andere? Oder weil der Kurs gestützt wird wie seinerzeit bei der MEL (Meinl Europ. Land) ?

[Fondsfan]

Möglicherweise drückt sich in der Nachfrtage nach den Anteilen
die optimistische Sicht auf den Großraum München aus.

[MarkyMark]

Möglicherweise drückt sich in der Nachfrtage nach den Anteilen
die optimistische Sicht auf den Großraum München aus.

Obwohl ich neulich irgendetwas gelesen habe, dass auch in München die Preise nicht mehr steigen.

[MarkyMark]

Catellla Max der einzige(?) off. Immofonds dessen Börsenkurs nicht abgestürzt ist in den letzten Wochen

Weil der Fonds so viel solider und Perspektivenreicher ist als andere? Oder weil der Kurs gestützt wird wie seinerzeit bei der MEL (Meinl Europ. Land) ?

An Kurspflege glaube ich nicht, dafür wich der Kurs in der Vergangenheit zu stark von NAV ab.

[schneller euro]

Heute Morgen wurden in Hamburg fast 5000 Stück zu 23,0€ gehandelt. Entspricht einem Abschlag zum KAG-Kurs von 1,36€ = ca. 5,6%. Zuletzt gab es eine ähnliche Differenz während des Corona-Crash 2020.

Chartvergleich Catella Max Kurs Hamburg mit KAG-Kurs

Chartvergleich 1 Jahr Catella Max, Fokus Wohnen, Wertgrund Wohnselect (ALLES Kurs Börse Hamburg)

Das letzte Investor Reporting bei Catella datiert vom Sept. 2022. Zitat: "... Die Fremdfinanzierungsquote beträgt zum Stichtag 20,7 % ..."
Zitat von Marky aus dem Immofonds-Thread: "...Den Catella MAX hatte ich im Frühjahr 2022 nach dem Zinsanstieg an der Börse verkauft. Der erscheint mir am risikoreichsten, hat 118% NAV in Immovermögen und 34% Verbindlichkeiten, die meist bis 2026 auslaufen (Zinssatz bisher 1,19%)..."

Jahresbericht zum 31.5.22 bei Catella

Zitat von engel&völkers: "... Prognose zur Immobilienpreisentwicklung in München ... Nach aktueller Einschätzung von Engel & Völkers wird sich der seit Jahren anhaltende Aufwärtstrend des Immobilienmarktes in den sehr guten Lagen fortsetzen. Für die guten bis einfachen Lagen geht Engel & Völkers aktuell von einer Preisstabilisierung aus..."

Zitat von münchener merkur 10/22 (bezieht sich teilweise auch auf E&V): "...Für einen Preiskollaps sei die Nachfrage aber viel zu groß...Viele potenzielle Käufer steigen gerade in den Mietmarkt ein, weil sie sich den Kaufpreis für ihr Traumobjekt wegen der höheren Zinsen nicht mehr leisten können... führe dazu, dass die Mietpreise trotz der Konsolidierung am Immobilienmarkt wohl erst einmal weiter steigen dürften...

Auf den ersten Blick wirkt es, dass beim Catella Max (zuletzt 13 Objekte, Vermietungsquote fast 97%) i. s. Vermietung erst einmal keine größeren Probleme zu erwarten sind. Bleibt das von Marky genannte Finanzierungsrisiko "34% Verbindlichkeiten, die meist bis 2026 auslaufen (Zinssatz bisher 1,19%)"

Catella Max bei Finanztreff
Kurse und Umsätze Börse HH, Fondsgesellschaft, usw.
Abstauberlimit???

[schneller euro]

Inzwischen wurde bei Catella das Investor Reporting Okt. 2022 veröffentlicht

Im Vergleich mit dem Sept. sind Vermietungsquote (96,7 zu 96,8%) und Liquiditätsquote (10,8 zu 11,0%) ganz leicht gesunken.
Es fehlt diesmal eine Angabe zur Quote der Mietrückstände und zu WALT (Weighted Average Lease Term – gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge).
Negativer Ausreißer beim Vermietungsstand ist weiterhin das Objekt in der Adlzreisterstr. 14 mit nur ca. 66%. Hier wurde bereits im Jahresbericht 31.5.22 auf Renovierungsarbeiten hingewiesen.
Finanzierungen mit fester Zinsbindung bis zum 31.12.22 haben 2 Objekte i. H. v. ingesamt ca. 6 Mio €

Gestern und heute gab es an der Börse Hamburg vergleichsweise hohe Umsätze i.H.v. mehreren hunderttausend Euro mit Abschlagen zum KVG-Kurs bis ca. 10%

[Fondsfan]

Da frage ich mich, was ein

WALT (Weighted Average Lease Term – gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge)

bei der Wohnungsvermietung in Deutschland sein soll. Das macht Sinn bei gewerblichen Vermietungen,
aber Mietverträge über Wohnungen laufen in Deutschland fast alle auf unbestimmte Zeit, weil
Befristungen m.W. gesetzlich nur in bestimmten Fällen zulässig sind.

[The Ghost of Elvis]

.....Negativer Ausreißer beim Vermietungsstand ist weiterhin das Objekt in der Adlzreisterstr. 14 mit nur ca. 66%. Hier wurde bereits im Jahresbericht 31.5.22 auf Renovierungsarbeiten hingewiesen......

vielleicht kommt hier jemand aus Munich ? Und kann mal in der Adlzreisterstr. 14 nach dem Rechten schauen ?
Bruchbude oder nicht ?

[The Ghost of Elvis]

8.12.22:
Erste leichte NAV-Reduzierung beim Catella MAX (gabe es das in den letzten Jahren mal ?!), bin auf den Monatsbericht gespannt.

24,39 EUR -0,12 % -0,03

Börsenkurs jetzt schon deutlich tiefer als NAV.

[Fondsfan]

Zur Kursentwicklung bei Catella kam mir folgender Gedanke:

Der Kurs an der Börse liegt ca. 10 % unter dem von der KAG
festgestellten NAV. Wenn ich die in der Presse veröffentlichten
Äußerungen zum Immobilienmarkt zusammenfasse, so habe ich
da wiederholt von einer Preiskorrektur von rd. 10 % gelesen.

Wenn man diese Überlegungen konkret anwendet, würde das
einfach heißen, dass die Börse diesen OIF der gleichen Korrektur
unterwirft wie den gesamten Immobilienmarkt.

Bei den Immo-Aktien ist ähnliches geschehen, nach meinem
Eindruck besonders stark bei der LEG.

Wie sieht das bei den anderen OIFs aus? Beobachtet jemand
diesen Markt genau?

[schneller euro]

@fondsfan: s. o., den Chartvergleich der Fonds mit Schwerpunkt auf Wohnimmobilien: Chartvergleich 1 Jahr Catella Max, Fokus Wohnen, Wertgrund Wohnselect (ALLES Kurse Börse Hamburg)
-> die beiden anderen Fonds gingen bereits im Oktober im Börsenhandel in die Knie. Bei dem Catella erst Nov./Dez. Anscheinend gab es zu diesem Zeitpunkt eine größere VK-Order (siehe auch "Volumen" unter dem Chart. Nachdem diese "abgearbeitet" wurde, hat sich der Catella Max Kurs in HH erst mal wieder stabilisiert.

...

Investor Reporting 11/22 bei Catella
Im Vergleich zum Vormonat sind Vermietungs- und Liquiditäts-Quote fast gleich geblieben.
Bei dem im Thread mehrfach angespr. Objekt in der Adlzreisterstr. 14 ist die Verm.quote von ca. 66% auf ungefähr 73% gestiegen. Seinerzeit wurde bereits im Jahresbericht 31.5.22 auf Renovierungsarbeiten hingewiesen.
Finanzierungen mit fester Zinsbindung bis zum 31.12.22 haben 3 Objekte i. H. v. ingesamt ca. 11 Mio €

[lloyd bankfein]

Zur Kursentwicklung bei Catella kam mir folgender Gedanke:

Der Kurs an der Börse liegt ca. 10 % unter dem von der KAG
festgestellten NAV. Wenn ich die in der Presse veröffentlichten
Äußerungen zum Immobilienmarkt zusammenfasse, so habe ich da wiederholt von einer Preiskorrektur von rd. 10 % gelesen.

Wenn man diese Überlegungen konkret anwendet, würde das
einfach heißen, dass die Börse diesen OIF der gleichen Korrektur unterwirft wie den gesamten Immobilienmarkt

Okay, dann könnte man den Catella an der Börse jetzt zu einem fairen Preis kaufen
Ohnehin ist das Risiko nicht die Mietpreise in München , sondern die höheren Kreditkosten bei den 20 % Ftemdkap.

[lloyd bankfein]

Liquidität ca 40 Mio, ausl. Kredite in Ende 2023 + 2024 nur je ca. 15 Mio.
Abwertungen durch Catella zum Ath bis lang 0,03€. Dagegen Abschlag Börse Hamburg in der Spitze bis ca 15%

spekulativer Kauf !?

[Fondsfan]

Man müsste mehr wissen über den laufenden CashFlow und die
bisherigen Konditionen der auslaufenden Kredite.Im Augenblick sieht
es doch so aus, als könnte der Fonds eine Krise der nächsten Jahre
übersstehen.

Sollten die Bewertungen für Immobilien nachhaltig einbrechen, sieht es
allerdings schlecht aus. Vermutlich kann man gut spekulieren, wemm man
von vornherein eine Haltedauer von z.B. 5 Jahren eingeplant hat. Bei steigenden
Baupreisen sind die Bewertungen für den Bestand nach unten zumindest in
gewissem Rahmen abgesichert.

[Fondsfan]

Mittlerweile beträgt die Differenz zwischen Börsenkurs
und der Bewertung durch die KAG 20 % - das scheint mir
ziemlich bemerkenswert.

[schneller euro]

Chartvergleich Catella Börse HH und KVG seit 06/18
-> keine Abwertungen bei Catella, an der Börse aber heute erstmals unter 20€ gehandelt
KVG 24,36 und Börsenhandel 19,75 -> rein spekulativ, ob 20% Abschlag wirklich das Ende der Fahnenstange sein werden

Chartvergleich 1 Jahr mit Fokus Wohnen und Wertgrund Wohnselect
-> steil abwärts seit März (Gesetzesvorhaben Heizungserneuerung) bei Catella (viele ältere Gebäude im Bestand)

[FinanzHai]

Keine außerplanmäßigen Neubewertungen Ende Quartal III:
catella

[Fondsfan]

Es gibt sehr ins Detail gehende Monatsberichte, zuletzt

https://www.catella.com/globalassets/do ... ericht.pdf

Die beiden 2024 in der Zinsbindung auslaufenden Darlehen werden jetzt schon mit
knapp unter 3 % verzinst, da wird also eine Zinserhöhung nicht sehr stark ins
Gewicht fallen. Die längeren Laufzeiten liegen teilweise unter 1 % p.a., aber
wer kann vorhersagen, welches Zinsniveau wir in einigen Jahren haben.

[schneller euro]

Der Börsenkurs des Catella Max. ist seit März um ungefähr 15% abgestürzt (Charts. oben Beitrag vom 3.5.23).
Parallel zu den Berichten um Gesetzesvorhaben i. S. Heizungserneuerung. Der Catella Max hat viele ältere Gebäude im Bestand. Und welche Kosten durch Sanierungen in den nächsten Jahren entstehen würden, weiß man vermutlich noch nicht mal bei Catella selbst. Meiner Vermutung nach ist dies die Ursache für den Absturz des Börsenkurses.
Im gleichen Zeitraum (ca. letzte 8 Wochen) haben allerdings die Kurse von Fokus Wohnen und Wertgrund Wohnselect viel weniger nachgegeben. Müsste man sich mal anschauen, ob und welche größeren Unterschiede (oder Gemeinsamkeiten) es bei den Beständen dieser Fonds gibt (Alter der einzelnen Objekte, Nutzung für Wohnungen oder Gewerbe, usw., usw.)

[MarkyMark]

Das letzte Investor Reporting bei Catella datiert vom Sept. 2022. Zitat: "... Die Fremdfinanzierungsquote beträgt zum Stichtag 20,7 % ..."
Zitat von Marky aus dem Immofonds-Thread: "...Den Catella MAX hatte ich im Frühjahr 2022 nach dem Zinsanstieg an der Börse verkauft. Der erscheint mir am risikoreichsten, hat 118% NAV in Immovermögen und 34% Verbindlichkeiten, die meist bis 2026 auslaufen (Zinssatz bisher 1,19%)..."

Nach dem Ausstieg in 2022 (s.o.) denke ich auch zu den reduzierten Kursen nicht an einen Wiedereinstieg. Das größte Risiko für mich ist nicht die energetische Sanierung, die Kosten fallen bei den hohen absoluten Preisen in München weniger ins Gewicht als auf dem Land.

Die Fremdfinanzierung ist für mich das Risiko. Wenn jetzt langfristige Investoren kalte Füße bekommen und verkaufen wollen und dies nicht zu 20% Abschlag zum NAV an der Börse tun, dann werden sie regulär kündigen und in einem Jahr den NAV realisieren. Ich wüsste gerne die redemptions pending in Prozent des NAV. Diese sind geeignet die Fremdfinanzierungsquote deutlich zu erhöhen und an die gesetzlichen Grenzen zu bringen. Dann kann es brenzlig werden, die Zeiten, als man Gewerbeimmobilien zu einem Redordpreis jederzeit liquidieren kann, sind vorbei.

[Fondsfan]

Nach dem von mir eingestellten Monatsbericht sind nur
knapp 15 % der Objekte als gewerblich einzustufen.

[MarkyMark]

Nach dem von mir eingestellten Monatsbericht sind nur
knapp 15 % der Objekte als gewerblich einzustufen.

Achtung, man muss nach Prozent der Nettosollmiete gehen (37,6% Wohnen nach Monatsbericht März), nicht nach der Anzahl der Objekte.

[MarkyMark]

YT-Video zum Immobilienmarkt München, zu Wort kommt auch Portfoliomanager Fabian Herrmann, der zum Jahreswechsel vom langjährigen Seniormanager Thomas Kübler übernommen hat.

https://www.youtube.com/watch?v=4eizksB9PMs

[The Ghost of Elvis]

3.5.23:
Chartvergleich Catella Börse HH und KVG seit 06/18
-> keine Abwertungen bei Catella, an der Börse aber heute erstmals unter 20€ gehandelt
KVG 24,36 und Börsenhandel 19,75 -> rein spekulativ, ob 20% Abschlag wirklich das Ende der Fahnenstange sein werden

Chartvergleich 1 Jahr mit Fokus Wohnen und Wertgrund Wohnselect
-> steil abwärts seit März (Gesetzesvorhaben Heizungserneuerung) bei Catella (viele ältere Gebäude im Bestand)

24.4.24:
Bei dem jüngsten Kursrutsch unter 15 Euro habe ich beim Catella MAX zugegriffen. Bin auf die weitere Entwicklung des NAV gespannt. Irgendwann muss ja der Boden gefunden sein.

Im Märzbericht stand, dass im 2Q ein Verkauf einer Liegenschaft erfolgt ist. Mal sehn wie sich das auf den NAV auswirkt. Kann mir nicht vorstellen, dass sie unter dem eingestellten Wert verkauft haben, es war von einem strategischen Verkauf die Rede.

Außerdem fusioniert der Fonds bald mit dem kleinen Catella Bavaria. Der Abschlag von 5% auf NAV bei Rückgabe soll danach bleiben. Ich denke, dass sie damit die Liquiditätsrisiken angesichts der Verschuldung im Griff behalten.

der Chartverlauf zeigt weiter ungebremst nach Süden. Von da gibt´s keine Einstieg-Signal
@marky: in 1.Linie war die Fusion Anlaß für dich wieder einzusteigen?

[MarkyMark]

Nein, nicht die Fusion. Aber der Verkauf, wobei ich davon ausgehe, dass der zu über eingebuchtem Wert stattgefunden hat.

Außerdem steigen die Hypothekenzinsen nicht mehr, irgendwann muss der NAV seinen Boden finden, wobei Catella ja einer der wenigen ist, die den NAV stetig an die steigenden Liegenschaftszinsen nach unten angepasst haben. Bei anderen ist der am ATH.

[schneller euro]

Catella verliert Chef-Researcher -> Meldung bei Fondscheck
Zitat: "... Thomas Beyerle, Geschäftsführer der Catella Property Valuation und Chefresearcher des Immobilieninvestors, wird das Unternehmen Ende dieses Jahres verlassen ... persönliche Gründe..."